この記事では、元リベ大生¹のわたしが

についてお伝えします！

リベ大の「賃貸初期費用を安くする方法」とは（おさらい）

以下は、【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説という記事の内容を自分なりにまとめたものです。詳しい内容は、元記事をご参照ください。

賃貸の初期費用には「絶対に拒否すべき項目」と「値段を下げやすい項目」、「交渉の余地がある項目」が存在します。

なんでもかんでも交渉したら下がるわけではないので、これらの項目を中心に戦略的に交渉しましょう。

参照：https://liberaluni.com/how-to-rent-cheaply

相見積もりは取ったほうがいい？

リベ大の記事では、交渉をする前に相見積もりを取るべきという記述があります。
できることなら、相見積もりは取ったほうがベターです。他の業者さんの見積もりと違ったら交渉しやすいですよね。

しかし私は今回、相見積もりは取りませんでした。

という理由からです。

現実的には相見積もりを取ることが難しい物件も存在するので気をつけてください。

なお、リベ大では専任物件は交渉が通りにくいためおすすめされていませんが、
私は交渉に（ある程度）成功しました。やってみる価値あり！

賃貸物件はどこで借りても同じ？？レインズについて

そもそも、仲介業者がどこから物件情報を仕入れているのかを考えてみましょう。

「一軒一軒大家さんを訪ねている」や「何か特別なコネを使っている」などイメージするかもしれませんが、大抵の物件情報は不動産業者専用の物件データベースである「REINS（レインズ）」から仕入れています。

そのため、同じ物件であっても複数の仲介業者が紹介しているケースは多いです。

出典：リベラルアーツ大学「【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説」

この記述は私は？？？です。

売買の物件と異なり、賃貸物件はREINS（レインズ）に載せる義務がないので、
ほとんどレインズには載っていません。

不動産屋さんもSUUMOを見てますよ。

なので、SUUMOで複数の不動産屋さんが扱っている物件であれば、
他の業者さんに相見積もりをとることが可能です。

反対に、１社しか出てこない物件は専任物件（その不動産屋でしか扱っていない物件）の可能性があります。

ちなみに、レインズは不動産業者しかアクセスすることができませんが、
一般人でもレインズと同じ内容が見れると噂のサイトがあるので一応紹介しておきます。

↓こちら

安心・安全な不動産取引をサポートする総合情報サイト～物件選びからトラブル対応まで【不動産ジャパン】

レインズと同じ内容だという噂のこちらのサイトの賃貸物件の件数と、SUUMOに載っている賃貸物件数を比較すると圧倒的な差があります。

交渉のタイミングは？

以下では

を紹介しています。

リベ大推奨の流れ

リベ大の記事で紹介されている流れは以下のようになります。（筆者まとめ）

参照：https://liberaluni.com/how-to-rent-cheaply#i-12

私が行った手順

リベ大推奨のやり方と違う点は、

• 相見積もりをとっていない
• 内見する前に初期費用の見積もりをもらう
• 内見する前に見積もりを見て費用の交渉をしている

というところです。

相見積もりを取れる物件であれば、リベ大推奨の手順の方がおすすめです。

実際の交渉方法

最初に出てきた見積もりはこちら

以下は、最初にもらった見積もりを再現したものです。

	項目	金額	備考	初期費用合計	217,260
敷金・礼金等	クリーニング費	50,000		月額家賃	63,700
	小計①	50,000
日割家賃	9月分家賃	1,830	9月30日〜入居
	共益費	130
	駐車場	100
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計②	3,460	月々）63700
前家賃	10月分家賃	55,000
	共益費	4,000
	駐車料	3,300
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計③	63,700
手数料	仲介手数料	60,500	税率10%
	駐車場手数料	3,300
	小計④	63,800
その他費用	保証会社 保険料	ー	初回保証料33000円、 毎月の保険料は月額賃料等の2.2%
	消毒料	19800
	鍵交換代	16500
	小計⑤	36300

この見積もりを見て、交渉する項目を考えました。

交渉とは別に、気になる点もありました。

これらの交渉事項・確認事項を文章にまとめ、LINEで交渉しました。

メール・LINEでの交渉がおすすめ

交渉は、LINEで行いました。

交渉した結果

交渉した結果の見積もり

交渉した結果、初期費用を73800円安くすることに成功しました！イェイ！

交渉した結果出来上がった見積もりがこちら。

	項目	金額	備考	初期費用合計	143,460
敷金・礼金等	定額補修費	50,000		月額家賃	63,700
	小計①	50,000
日割り家賃	９月分家賃	1,830	9月30日〜入居
	共益費	130
	駐車料	100
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計②	3,460	月々）63,700
前家賃	10月分家賃	55,000
	共益費	4,000
	駐車料	3,300
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	家賃サービス	-54,000
	小計③	9,700
手数料	仲介手数料	60,500	税率10％
	駐車場手数料	3,300
	小計④	63,800
その他費用	保証会社 保証料	ー	初回保証料33000円、 毎月の保険料は月額賃料等の2.2%
	鍵交換代	16,500
	小計⑤	16,500

入居日が選べないのはビックリでした。
そんなことあるの…？
その代わりに家賃サービスを付けていただきました。

それから、安心サポートはリベ大では「絶対に拒否するべき項目」ですが、
私が入ろうとしていた物件は大手ハウスメーカーのものであり、管理会社が安心サポートを必須条件にしていて外してもらうことができませんでした。

これは事前にネットで検索して、系列物件で安心サポートを外せた人はいないということだったので諦めるしかありません。

またこれも意外だったのですが、仲介手数料１ヶ月分も変えられませんでした。
仲介手数料については、法律で以下のように定められています。

しかし、その不動産屋では「家賃１ヶ月分の仲介手数料を承諾してください。うちはこれでやってるのでご理解ください。」ということでした。

ちょっとモヤモヤしますが、54,000円分の家賃サービスを付けてくれたのでよしとすることにします。

定額補修費とは

今回の「クリーニング費」とは「定額補修費」のことでした。

リベ大の記事では、「ハウスクリーニング費を入居時に取られる場合、内覧してキレイなら断りましょう」という旨の記述がありました。

定額補修費とは、正確には「定額補修分担金」のこと。

定額補修分担金

建物の賃貸借契約において、退去後の回復費用等に充てるため一定の金額をあらかじめ負担することを特約する場合の当該負担金をいう。この負担金は敷金と違って返還されることはない。

なお、民法では自然損耗の回復費用は貸主が負担すべきとされていることから、定額補修分担金にその費用が含まれていると推定される場合（つまり負担金額が一般的に生じる軽過失損耗部分の回復費用を上回る場合）には、このような特約は消費者の利益を一方的に害するものとして無効であるとの判例（地方裁判所）がある。

出典：R.E.words 不動産用語集「定額補修分担金」

専門家の意見としては、「定額補修分担金特約を無効とする下級審裁判例は多数あるものの、敷引き特約に関する最高裁判例と照らし合わせると、最高裁が有効と判断する可能性は十分ある」「ただし、定額補修分担金の場合には補修費用の想定額を低く設定しなければ、無効と判断されるリスクが高い」ということのようです。

（前略）
つまり，最高裁は，退去時の貸室の状態にかかわらず，入居年数によって敷金から一定の額を差し引く特約＝通常損耗等の補修費を賃借人に負担させる特約も，敷引金額が高額に過ぎなければ原則有効であると判断したのです。
それならば，契約当初にあらかじめ通常損耗等の補修費を一定額で賃借人に負担させるという定額補修分担金特約も，分担金額が高額にすぎなければ有効と判断される可能性が十分あると思われます。

ただし，敷引金は入居年数によって金額が増減するのが普通ですが，定額補修分担金は契約当初に支払うものですから，入居年数にかかわらず同額を負担させることになります。
最高裁は「敷引金が高額に過ぎるかどうか」の判断基準の一つとして「通常損耗・経年変化の補修費用として通常想定される額」を挙げていますが，入居年数によって金額を変動させなければ「通常想定される額」が幅の広い，雑な想定になることは避けられません。
従って，定額補修分担金の場合には補修費用の想定額を低く設定しなければ，無効と判断されるリスクが高いのではないかと思われます
（後略）

出典：弁護士法人アストラル「定額補修分担金特約について」

このように最高裁判例がまだ出ていないところですので、
交渉で定額補修費をなしにしてもらうことは難しいと思います。

私が選んだ物件の場合、敷金・礼金がゼロなので定額補修費を支払うのは致し方ないと判断しました。

月額家賃ってなんなのさ

初期費用合計の下に「月額家賃」という項目がありました。
家賃は仲介手数料や保証料にも関わってくるところなので非常に気になる表現です。

仲介業者に問い合わせたところ、

ということのようです。

交渉で注意すること

以下では、交渉の際に私が注意したことをお伝えします。

不動産の繁忙期には交渉が難しい

1~3月、9月・10月は転勤・進学などでの引越しが多いシーズン。

この時期は交渉するのが難しいです。

理由は単純で、初期費用や家賃等について交渉している間に
他の人に申し込みを入れられてしまうから。

また、費用について交渉せずにすぐ契約してくれる人の方が不動産屋にとっても楽でありがたいですよね。たくさん問い合わせが入っている物件ならメールやLINEで交渉してもスルーされてしまうかもしれません。

交渉している間に他の人に物件を取られてしまうかも

上の内容と一部重複しますが、
交渉している間に他の人が申し込みをしてしまうと、基本的にその物件にはもう申し込むことができません。

私も内見の問い合わせをした翌日にポータルサイトから物件が消えていて、不動産屋さんに聞いたら「昨日決まりました。申し込みをした人の初期費用の支払いがあったら連絡しようと思ってました。」と言われてしまいました。

この場合、

• 先に申し込みをした人がキャンセルをした
• 先に申し込みをした人が入居審査に通らなかった

などの場合は優先的に案内するように申し入れることができます（２番手での申し込み）

ですが、可能性が低いため諦めて別の物件を探しましょう。

交渉が難しい項目

リベ大の記事で「交渉の余地がある項目」として紹介されているものが以下になります。

出典：https://liberaluni.com/how-to-rent-cheaply#i-11

しかし、個人的にはこれはどうだろう。という項目も含まれます。

家賃・共益費の交渉は難しい

家賃・共益費の交渉は難しいと思います。
大家さんに入る定期収入なので、交渉で下がる可能性は低いです。

仲介業者にとって、私たち借主だけでなく大家さんも大事なお客様です。
そして、大家さんもローンや税金の支払いがあるため、定期収入を減らされるのは困ります。

私の場合、家賃・共益費については何も交渉を入れませんでした。
家賃が3000円値引きされた直後に問い合わせをしていたので、それ以上下がる余地はないと判断しました。

家賃については何も交渉しなかったのですが、入居日について交渉していたら
家賃サービス（フリーレントのようなもの）を付けてくださいました。ラッキー！

保証会社加入料について

保証会社が指定されている場合がほとんど。
その場合、ネットでその保証会社の名前を検索するとパンフレットを見ることができます。

初回手数料の相場は家賃の50~80％ですが、こちらは交渉するというより、
ネットでパンフレットを調べてそこに書いてある金額と同じかどうか確認すれば十分です。

お願いする時の言葉遣いや態度

最後に、交渉するときの言葉遣い（書き方）や態度も大切です。

契約はお互いの合意があって成立するもの。
そして仲介業者も大家さんも管理会社の人も人間です。

あくまでもこちらはお願いする態度で、丁寧な言葉遣いで交渉に臨みましょう。

反対に、ダメだと思う例も挙げておきます。

相手があってのことですので、丁寧な言葉遣いで交渉した方が成功すると思いますよ！

まとめ

リベ大の内容は非常に役に立ちますが、実際には交渉が通らないこともあります。

でも、知識武装して交渉することで相手に適度に警戒してもらい、
ぼったくられなくなると思いますよ。

今回の場合、安心サポートと仲介手数料について交渉が通らなかったのは残念ですが、
なぜか家賃サービスを付けてもらいました。

以上、ぐうのねでした。

1. 「元」リベ大生になったのは、①Youtubeが初心者向けの内容、オンラインサロンが上級者向けの内容に分かれてしまった。Youtubeは過去動画のアニメ版が多く、知っている内容ばかりになって動画を見なくなった②オンラインサロンに入会していたが、そこまでコミュニティにどっぷり浸かりたいと思えなかった（親切な人が多いので合う人にはおすすめ）、という２点が理由です。かつては動画をよく見て勉強させていただきました。感謝です。 ↩︎